全球最慘的房地產泡沫，是怎么滋生、膨脹、破滅的？
十次危機九次地產，過去一百年有四次波瀾壯闊的房地產危機，每一次都影響深遠，跟大家回顧這四次地產危機，個中滋味各自體會。
01
二戰之后，日本開始心無旁騖搞建設，結果令人側目。
從1953年到1973年，20年的時間日本從一個農業國轉型為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國，比如以豐田為首的汽車公司在歐美大獲成功，日貨橫行，大量美國工廠倒閉，失業人口增加，犯罪率攀升，那時美國還沒想起貿易戰，于是美國工人砸日本車成為常態化發泄。
1984年美國貿易赤字1233億美元，其中對日達三層，1985年日本外匯儲備超過4000億美元，獨占世界外匯儲備的50%，日本取代美國成為世界上最大的債權國，經濟總量也趕超意法英德，坐穩老二位置。
美國人萬分驚慌，四周一看，他們已被“日本制造”圍得結結實實，眾多產品——索尼、佳能、施樂、任天堂、豐田等等，要么就是源自日本的，要么就是被日本買了，從銀行、超市、著名企業，一直到好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標志性建筑——洛克菲勒中心，都成了日本人的囊中之物。
鼎盛時期，日本擁有美國資產的10%，“買下美國”、”日本可以說不”、“日本第一”已成新共識，剩下的只是時間問題。
02
這也與美國自身有關。
1978年，第二次石油危機爆發，能源價格大漲，美國通脹嚴重，1979年的夏天，保羅·沃爾克就任美聯儲主席，決定治理通脹，五年時間里美元匯率上漲了近60%，大量的海外資金流入美國，但出口受挫，貿易逆差日漸成為問題，為了改善這種狀況，美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力，主要目標當然是日本。
于是廣場協議出臺了。
1985年9月，美日等五國在紐約廣場飯店舉行會議，決定聯合干預外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字，史稱”廣場協議”，之后，五國開始在外匯市場拋售美元，引發狂潮，美元因此持續大幅度貶值，而日元升值幅度最大，三年間達到了86.1%！
▌日本怎么應對的呢？他們使出洪荒之力放水：
? 積極財政
《廣場協議》后，日本政府決定減稅1萬億日元，同時追加5萬億日元的公共事業投資，同年7月又補增2萬億日元財政開支。
? 寬松貨幣
從1986年1月起，日本銀行連續5次降低利率，從5%降到2.5%，是當時世界主要國家中最低的，1985-1990年間日本M2同比增速從8%上升至12%以上。
? 鼓勵企業發債
1985-1989年間企業融資金額上升了5.5倍。
? 銀行開始大力放貸，尤其是房貸
不論是針對企業還是個人，抵押貸款業務規模迅速擴大，之后銀行競相發放無抵押信用貸款并以此作為員工kpi。從1986-1991年，銀行的房地產抵押貸款余額翻了一番。
? 日元每年的升值水平超過5%
只要持有日元資產，可以通過匯率變動獲得5%以上的匯兌收益，所以很多國際熱錢蜂擁涌入。
? 承平已久，老百姓手里還是有些積蓄的，但是銀行利率下浮，貨幣超發，必須有靠譜的渠道方能保證財富增值。
所有這些多到扎手的錢，全都默契的直奔股市、房地產而去！
政府本意是希望更多的資金進入實體，以彌補出口受挫帶來的負面影響，但是事與愿違，一方面出口成本高企，企業動力不足，另一方面企業也不愿意對內投資，因為盛世日久，國內人工高漲，浮靡之風日盛，成本也不低。但最主要的是，此時做實業遠遠比不上做投資。
結果是顯而易見的，股市高漲、地價房價直升。
03
從1983年開始日本全國總平均地價從11萬漲到了最高峰1991年的59萬，整整翻了5.36倍。整個日本的地產泡沫東京最有代表性。
日本1988年末調查統計的土地總價，是1842兆日元，按當時匯率，美國的地價總額為403兆日元，也就是說，一個日本列島可以買下4個美國不止，而東京23區總地價411兆日元，所以說“一個東京絕對可以把美國買下”還真不是笑話。
1989年的東京銀座5丁目，當年的土地公示價格1平米1.1億日元，折合97萬美元，這也是當年獲吉尼斯世界紀錄的全球最高地價。1990年在東京買一戶60平米小戶都要5千萬日元以上，年輕人不吃不喝要干15年才能夠得到。
有案例記：
京郊有29戶農民拆遷，土地合計拆遷款8億日元，而以前這29戶農民勞作一年所得不過100萬日元，所以就歡天喜地的簽協議了，但不過五個月，很多人就開始后悔，因為他們出手的土地只過了幾個月價值就達到了11億日元，少掙了3億，相當于他們以前辛苦干300年的。
那個年代不買房簡直就是奇葩，有的樓盤因為申購人數太多，不得不采用搖號的方式發售，中簽很難，有個樓盤第一年的中簽比例是1/3700，第二年達到了1/6200，一房難求，以前兩幢房屋的夾縫因地勢狹小基本無用，有心者把這樣的土地也開發成房屋出售，可能寬不到3米長不過4米，但可達數層，民間稱為“鉛筆樓”，居然也被搶購。
▲ 1987年，參加搖號沒中簽的母親，因為有兩個孩子很希望能買這套房，不過中簽率只有1/3700，采訪她的NHK記者安慰她明年繼續，第二年實際中簽率為1/6200
04
開發需求旺盛，但因為土地私有，土地爭奪戰不時上演，拆遷導致死人也很常見，很多黑惡勢力就此崛起。
典型者如尾崎清光，高中輟學，后在大阪暴力團伙東組嶄露頭角，1969年設立了自己的公司，以不動產和高利貸為主要經營業務，借此賺到第一桶金之后涉及政界，黑白兩道通吃，后來只要東京搞不定的市街地拆遷，找到他總能解決，但中介費動輒2~3億，他還要在項目中入股或者抽頭，因此暴富，他生活奢靡，在銀座花天酒地，情婦都要20歲以下的，極有權勢，1982年過生日，道賀的名流超過千人，可是到了1984年，尾崎清光糖尿病入院，被3名偽裝成探視者的殺手亂槍斃命。
當時房地產情勢已瘋，按常理，政府會踩踩剎車，但是到了1985年，東京推出了“首都改造計劃”，這個計劃從70年代開始醞釀，但卻在市場瘋狂時拋了出來。
1985年人口普查東京總人口為835萬，首都改造計劃涉及搬遷住戶24.9萬戶，73萬余人，其實這些涉及建筑大多都是戰后倉促建成，人口密集，耐火抗震性差，搬遷或改造是遲早的事情，但問題是多數住戶不想搬遷或者坐地抬價。
這一輪的大受益者是早坂太吉，坊間傳言是他雇傭槍手干掉了尾崎清光，因為他們的業務極度重合。早坂太吉的公司核心業務，也是“不動產的拆遷+問題土地合規”，有多掙錢呢？
1986年日本企業收入排行榜上，第一豐田，第二索尼，第三是最上恒產，這就是早坂太吉的產業。他們靠處理釘子戶掙錢，之后慢慢滲入到一級土地市場，早坂太吉的大手筆，就是押寶東京都廳建址。
1982年前后傳出東京都廳重建的消息，但地址未定，早坂太吉大肆收購西新宿土地，其中最大一塊地在西新宿六丁目，總價75億日元。最終果如早坂太吉所料，新長官推進都廳向西新宿轉移，一夜之間，早坂太吉手上那塊地飛漲了6倍多，加上新宿、涉谷、中野以及在橫濱與琦玉投資的周邊地塊，當年凈賺了1560億日元，震驚全國，很多人認為這是黑箱操作，不僅引起司法注意，更引得黑幫嫉恨，1986年有人朝他客廳里扔了三顆手雷，幸虧法國保鏢把沙發反扣遮掩，不然八成命喪黃泉。
05
但這些都是插曲，全民癲狂是很難叫醒的，何況不光樓市，股市也一樣。
1955年到1990年，日本土地價格上漲了70倍，股票上漲則超過了100倍。
1986年1月日經指數13113點，1987年9月26000點，1988年日本股市總市值超過當年GDP，1989年12月日經股指創下接近38915.8點的歷史紀錄，當時的股評家喊話，“4萬點開頭，年末5萬點，三年后10萬點都不成問題！”
房地產、股市的巨大財富效應把這一時期的日本人從戰后極度節儉拮據的狀態帶入投機撒錢的時代，生活極度奢靡，之舉幾個小例子：
? 每到入夜，滿街都是揮舞著萬元大鈔的人在打車，有人為5分鐘車程支付幾十萬日元的車費，因為公司車補好幾百萬，花不完；
? 男多女少，女孩子很受重視，圣誕三件套禮物包括蒂凡尼的心型鉆墜、卡地亞的三連環戒指、東京赤坂王子酒店法國料理，一個平安夜下來基本40萬就沒了。日常請女孩吃一頓正餐不能少于5萬日元，20萬屬于正常消費。小禮品不能低于1萬，一個月三場演唱會，一周一場電影屬于常態化。
? 那時候是畢業生的黃金年代，每個人至少5個offer，來面試要送你錢，如果計劃錄用你，那贈送10萬日元現金禮札或者40萬日元的購物券、福袋是標配，如果是重點人才，阿瑪尼、勞力士、進口車，外國旅行，都是可能的，有的公司還打出親情牌，如果錄用者出身農村者，甚至會給老家的親戚送牛送馬。
? 當時一棟美國大樓打算賣給日本人。美國人報價4億多美元，雙方談妥就等付錢了。日本人忽然拿來了新的合同書，價格是6.1億美元。日方解釋說，他們的老板昨天在吉尼斯世界紀錄里看到，歷史上單個大樓出售的最高價是6億美元。他們想要打破這個紀錄。
……
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當時的日本人都是一根筋，抱定兩個信念——“股市永遠漲”、“房價永遠漲”！
但怎么可能呢，到了1990年，日本政府感到地價、股市的瘋漲完全脫離了真實的經濟狀況，泡沫日益膨脹，遲早要崩，與其被動等待，不如主動挑破。
于是日本政府動手了，而且一出手就是狠手，如果有一次重來的機會，他們一定不會這么干。
▌他們怎么做的？
? 緊縮貨幣。日本央行從1989 年開始連續5 次加息，利率從2.5%上升到了6%，同時，貨幣供應增速大幅下滑。
? 收緊房貸，對土地交易強管制。到1991年，日本商業銀行實際上已經停止了對房地產業的貸款。
? 調整土地收益稅。
? 出臺”地價稅”政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入"供大于求"的冰河時代。
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貨幣緊縮之后，第一個蹦不住的是股市。1987年底，日本股票市值占到全球股市總市值的41.7%，進而在1989年達到頂峰，但是之后急轉直下，海外投資者認定泡沫將破，大肆做空，以1990年新年為轉折點，日本股市掉頭向下，1990年9月，日經股票市場平均虧損44%，相關股票平均下跌55%。幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。
很多公司為避免破產紛紛拋售不動產，頓時供過于求，房價地價開始下跌，但根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是。外國投資者迅速出逃，資金面收緊，1991年，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。到1993年，日本不動產破產企業的負債總額高達3萬億日元。
因為發放了大量的抵押貸款，所以銀行收回了很多的不良資產，同期，日本21家主要銀行宣告產生1100億美元的壞賬，其中1/3與房地產有關。之后數家銀行被曝出做假證辦貸款的丑聞，因此產生了嚴重的信任危機，幾家大銀行相繼倒閉。
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泡沫被戳破，但其影響超過了很多人的預計：
? 日本土地價格于1991年到達最高點，從1992開始持續下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地價格跌幅為65%，所有城市跌幅為53%，至今仍未修復。
? 失去的二十年
地產泡沫破滅，日本經濟增速和通脹率雙降，1992-2014年間，日本GDP增速平均為0.8%，這還是在政府不斷刺激下取得的結果。
? 居民財富大幅縮水
所謂低欲望社會也是財力和信心的反應，日本學者統計，期間地產和股票價格的下跌給日本帶來的財富損失，達到1500萬億日元，相當于日本全國個人金融資產的總和。
? 企業不振
因為資產價格暴跌，企業的資產負債表明顯惡化，企業不得不努力歸還債務，競爭力下降。特別是銀行受損極大，因為壞賬大幅上升，1992年至2003年間，日本先后有180家金融機構宣布破產倒閉。
? 日本政府更是輸家
1991年之后日本政府債臺高筑，1991年日本政府債務/GDP比重為48%，2014年這個數字變為230%，遠高于同類發達國家的水準。與此相應的，日本的國際地位也下降不少。
很多普通人受時代影響大起大落，命運多舛，即便是那些風云一時的人物也不例外。
前面提到的早坂太吉，地產泡沫最瘋狂的時候發妻去世，后妻結婚不到兩年提出離婚，居然索要750億的巨額補償，1991年之后地價狂跌，投機失敗，他的公司——一度日本前三的大公司也轟然倒掉，2001年早坂太吉突發腦溢血，雖然保住了命卻成了植物人，5年后離世。