一線城市的銷售回暖可能只是曇花一現(xiàn)。據(jù)鏈家二手房實時交易監(jiān)測數(shù)據(jù)，4月份一線城市成交出現(xiàn)20%~30%的環(huán)比下降。出現(xiàn)這種階段性復(fù)蘇，主要原因是這一輪地產(chǎn)周期積壓的剛需、改善類需求，在預(yù)感到調(diào)控政策有可能放松、房價可能開始上漲的情況下，搶先釋放購房需求。
但在“房住不炒”大背景沒有改變的情況下，政策面、資金面都難以出現(xiàn)根本性的扭轉(zhuǎn)，僅靠少量符合限購要求的剛需、改善需求支撐，銷量無法持續(xù)提升。
我們整理了2016年至今的全國住房銷售情況，對每年“五一”期間的銷售情況進(jìn)行了對比，整體來看，2016-2017年，一線城市觀望情緒明顯，二線以下城市火爆搶房；而2018-2019年，各線城市銷量都在下滑，且降幅有擴(kuò)大趨勢，其中二線以下城市跌幅最大。
不過雖然銷量下滑，但各地的房價仍然堅挺。比如今年初的樓市“小陽春”，一線城市房價小幅上漲，準(zhǔn)一線及二線城市房價漲幅擴(kuò)大，三四線城市房價漲幅略有收窄，整體上都保持了上漲態(tài)勢。
“量跌”并沒有帶來“價跌”。這種現(xiàn)象說明了什么呢？
理解這種現(xiàn)象我們需要明白中國土地供應(yīng)模式、房價預(yù)期和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系。中國土地供應(yīng)模式師承自香港：政府獨家供地，可以決定供地的位置、數(shù)量、節(jié)奏，通過土地出讓金（俗稱“賣地”）提供資金進(jìn)行城市化建設(shè)。在快速城市化階段，很容易通過控制供地數(shù)量造成“供不應(yīng)求”的狀況，在籌集大量資金的同時，也使老百姓形成了房價只漲不跌的印象。
但是“土地財政”有很大的副作用。既扭曲了地方政府的收支結(jié)構(gòu)，還存在道德風(fēng)險，更重要的是大幅透支了居民的消費能力，使得中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級面臨國內(nèi)購買力不足的困境。
因此2016年底中央提出“房住不炒”以來，政策逐漸完善，目標(biāo)就是要遏制房價上漲，抑制投機(jī)。
不過調(diào)控力度也不能太大。否則一旦房價大幅下跌，銀行將出現(xiàn)大面積壞賬，直接引發(fā)金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)甚至是社會危機(jī)。因此只能以拖待變，以時間換空間。所以調(diào)控的空間其實并不大，需要決策層小心翼翼地微調(diào)。
而老百姓的心態(tài)存在慣性，雖然近年來房價漲幅已經(jīng)得到了有效控制，但“只漲不跌”的預(yù)期還沒有徹底改變，稍有風(fēng)吹草動，立刻如驚弓之鳥惶惶不可終日，生怕房價又要漲，想著還是早日“上車”為妙。這是雖然銷量下滑，但房價仍然堅挺的根本原因。
至此我們已經(jīng)可以得出結(jié)論：未來房價的走勢，基本取決于中央和各地政府能否扛得住房產(chǎn)調(diào)控對宏觀經(jīng)濟(jì)和地方財政的壓力。簡而言之，政策導(dǎo)向決定房價走向。
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