從1988年，七屆人大憲法修正案指出，土地使用權可依照法律的規定進行轉讓開始，中國房地產在潮起潮落中走過了30個春秋，十年調整，在學習與摸索中蹣跚起步；十年成長，在市場經濟的浪潮中一路前行；十年飛躍，在貨幣的潮水里揚帆遠航。
30年風風雨雨，30年滄海桑田，一片片新區拔地而起，一座座高樓巍峨聳立，許多房企已消失在時光的星河里，許多房企仍舊翱翔在地產的藍天上。從1988的土地轉讓制度確立，到1998的經濟危機和住房分配貨幣化改革，2008的次貸危機和四萬億計劃，直到2018的今天。在樓市的起起落落中，我國的房地產行業經歷了哪些波瀾壯闊的歷史轉折，眾多的房企又經歷了哪些腥風血雨呢？
1988——1998：人大立法，房產市場初步形成
1988年2月25日，國務院頒發《在全國城鎮分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》，決定從1988年起，用三到五年時間，在全國城鎮分期分批把住房制度改革推開。
雖然此前，早在1980年，中國第一家房地產公司──深圳經濟特區房地產公司就已成立。1984年，國家計委、經委、統計局、標準局等批準頒布了《國民經濟行業分類標準和代碼》首次正式將房地產列為獨立的行業。1987年，深圳舉行了第一次土地拍賣會。但都是特區特事特辦的小范圍試驗。直到1988年4月，七屆全國人大一次會議對憲法進行了修改，將憲法中禁止出租土地的規定刪去，改為“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。隨后《土地管理法》也進行了修改，土地禁錮終于完全放開。意味著國家正式承認土地轉讓的合法化，中國房地產新時代的到來了。 1988年，海南脫離廣東獨立建省成立海南省，大批的人來到海南淘金，造就了中國第一批炒房者，也造成了海南后續的房地產泡沫。
1991年11月23日國務院辦公廳轉發國務院住房制度改革領導小組《關于全國推進城鎮住房制度改革意見的通知》（國辦發[1991]73號）。至此，我國房改從分批分期轉向全國推進，房地產業也相應地向前推進。此前由國家、企業統包的住房投資體制，轉換成國家、集體、個人三方面共同負擔的住房投資體制。國務院進行24個省份的房改，全國房地產拉開序幕。
1992年，南巡講話后，許多地產企業在這一時期創立。現在我們熟知的房企如保利、碧桂園、雅居樂、綠地、建業地產、合生創展、寶能、金融街等等都在這一年出現，房地產進入階段性火熱期。
1993年，由于各行各業都大搞房地產開發，過多的社會資源流向房地產業，房地產開發投資超越了宏觀經濟的發展水平，遠遠高于國民經濟的增長， 1993年國民經濟增長13.5%，同期房地產開發投資增長高達165%，是經濟增長速度的12.2倍，出現了嚴重的“房地產過熱”的問題。其中海南最為突出，其房價在1993年達到了7500元/平方米的頂峰。比1988年增長超過4倍。總人數不過65萬的海南出現了兩萬多家房地產公司，平均每300個人一家房地產公司。 6月23日，時任國務院副總理的朱镕基發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。海南房地產泡沫破滅，全省“爛尾樓”達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。此后幾年海南經濟增速斷崖式下跌。
1994年初，《人民日報》發表評論員文章《防止房地產業盲目發展》。
1995年底，在房價連續陰跌，無人購房的情況下，全國商品房累計空置建筑面積高達5031萬平方米。政府一方面進一步控制投資規模，嚴格控制高端房地產項目開發；另一方面著手促進商品房銷售，解決一些地區空置房嚴重的問題。
1996年房地產行業出現了全面虧損的狀態。
1997年亞洲金融危機爆發，由泰國蔓延至馬來西亞、新加坡、日本、韓國等國，東南亞經濟一片蕭條。受此影響，中國出口嚴重下降，庫存猛增，消費萎縮。房地產業受金融風暴影響。香港首當其沖，樓市大幅降溫。海口等不少沿海城市也受到波及，“爛尾樓”大量出現，中國房地產行業瀕臨崩潰。內憂外患，經濟嚴重低迷，唯一的出路，就是啟動內需，釋放當時高達5萬億居民存款的消費潛力。
1998年，中止福利分房，開始貨幣化分配。
1988-1998年的十年，是我國房地產的初始階段，城鎮化水平較低。房地產以沿海、中心城市開發為主，相關政策、法律、規劃都處于探索和調整階段，城鎮化率每年以0.5%-0.6%的速度緩慢增長，福利分房仍占主導地位，商品房市場化機制未完善。
1998——2008 市場改革 分配制改為貨幣化
1998年7月3日，隨著金融危機的蔓延，政府開始實施救市，中央發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，宣布全面終止福利分房。同時，住房分配貨幣化正式啟動。全面開啟住宅商品化的時代。這不僅意味著中國住房體制的改革，更是中國人居住生活方式的分水嶺。這一年，中國的城市化率只有30%，農村收入不到城市的1/3，98年房改，作為中國房地產市場化全新十年的重要轉折點，98房改開啟了中國也是人類歷史上最大規模的城鄉居民遷徙進程，從這一年起，中國的城市化進入了快速發展的軌道，也帶動了房價的一路上漲。許多單位搶購住房分給職工，全國的地產庫存盡數去化。
1999年3月北京春季房地產展示交易會上，個人購房首次代替單位購房成為市場主流。
2000年6月24日由“中城房網”（中城聯盟） 在上海國際會議中心發起了一次住宅觀念和實踐創新的“新住宅運動”大型研討會。
2001年，供需關系開始失衡，北京房價3個月內的漲幅就達到97%，“溫州炒房團”這個在后來名震大江南北的新名詞第一次出現。157個溫州人在上海3天買走了100多套房子。政府開始整頓調控房地產。
2002年發布“217號文”。從土地供應、住房結構和市場等方面進行調控，房價上漲速度減緩，
2003年6月，央行印發“121號文”，嚴控房地產開發貸、土地儲備貸款、個人住房貸等。首次推出了提高二套房首付，利率上浮等調控措施。全國房價應聲下跌，上漲勢頭得到遏制，效果顯著，一直高燒不退的房價被控制下來。然而，隨著經濟增長率的下滑，出于保增長的考慮，國務院18號文件明確提出，將房地產行業作為國民經濟的支柱產業。房價止跌反彈。
2004年，同比漲幅達到14.4%。國土資源部、監察部聯合下發“71號令”，要求所有經營性的土地一律都要公開競價出讓，史稱“831大限“。
2005年，在房價的上漲引起重視，國務院推出“國八條”，提出采取有效措施，抑制住房價格過快上漲。要求各地政府要重視房價調控，保證中低價位、中小戶型的供應，建設廉租房。但當年市場漲幅仍高達12%。
2006年國務院九部委頒布關于調控房地產市場的六條政策，稱為“國六條”。首次提出90/70的戶型政策，遏制高房價，調控住房結構，加大中小套型比例，對房地產市場的供應結構進行調整和規范，從而保障房地產住宅產品更加合理。讓更多的人能夠買上房子。房價上漲速度下降，同比上漲6%。
2007年，北京商品房預售均價首次突破萬元，達到12479元/平米。央行，銀監會下發《關于加強商業地產信貸管理的通知》。要求二套房首付不低于4成，利率為基準利率的1.1倍，嚴格控制開發貸。
2008年我國房地產開發企業達到8萬家，是2000年的3.2倍，年均增加七千多家。
1988-2008的十年，是房地產市場化，商品房逐漸取代福利房的階段，同時伴隨著房價的不斷上漲和調控政策的不斷變化，這一階段各地房地產仍以本地開發商為主，全國性的房企也主要布局在一二線城市，得益于實體經濟的高速發展，人口紅利的逐漸顯現，以及中國加入世貿之后外資的投入，整體房價基本實現了穩步上漲。
2008——2018 黃金十年，萬億大潮推動地產高峰
2008年9月，國際金融危機全面爆發后，中國經濟增速快速回落，出口下滑，為促進經濟平穩較快增長，避免經濟硬著陸。中央推出應對危機的一攬子計劃，即“四萬億計劃"。11月1日，加強了稅收優惠政策管理等措施，降低住房交易稅費。12月21日，國務院辦公廳出臺《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，又稱國十三條。
2009年5月，由于房價快速飆升，投機日盛，房地產宏觀調控再次卷土重來，加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理。
2010年1月10日，國十一條頒布，即《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》。開始針對二套房進行相應調控，首付不得低于40%，但房價繼續上漲。4月，房價仍持續飆升，中央連續發文，要求嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，國務院出臺新國十條，《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。9月，中央頒布房地產新政，暫停發放第三套房貸、部分城市限購房套數、推進房產稅改革試點、囤地捂盤房企將停發股票債券不予貸款等。樓市限購大幕拉開后，市場迎來了洗牌，許多中小房企在調控中離場消失。
2011年1至6月，萬科斥資46億元分別收購武漢、香港、廣州等地的10家企業。1月26日，新國八條出臺，首套房商業貸款的首付為30%，二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍，第三套及以上住房不發放商業貸款。2月起，多次上調基準利率和存款準備金率，并開始對二三線城市進行限購，開始房產稅試點。
2012年，十八大指出，加強保障性住房建設和管理，3600萬套保障房登場。住房信息系統聯網。
2013年2月，新國五條出臺，商品住房限購措施更為嚴格，加強了市場監管。3月，國務院辦公廳明文規定：對出售自有住房按規定征收20％個人所得稅。9月起，全國45個城市共出現總價及單價地王67個，堪稱“地王年”。11月20日，國務院決定整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。
2014年2月，樓市庫存嚴重，房價逐步進入盤整期，全國近4成銀行上浮房貸利率，超1成銀行停止二套房貸。在信貸收緊、銷售下滑的樓市調整年，利率上浮、房貸審批緩慢使房企資金鏈緊縮，成交量急速萎縮， 浙江寧波、江蘇南京、無錫、安徽合肥、湖北襄陽、湖北武漢、陜西神木等地，多家中小房企因資金鏈斷裂，陷入破產危機，中小房企在2014年的樓市調整中“破產倒下”了一大批。全國主要城市房價集體下跌，在房地產交易量急速萎縮的情況下，地方政府紛紛開始救市，除北上廣深外，各地取消住房限購政策。同時，部分大型房企借機并購中小房企，也造就了后面兩年龍頭房企的規模擴張。
2015，“去庫存”政策出臺、信貸重新進入寬松軌道，央行降息5次、降準備金3次、營業稅5年改2年、二套房首付比例下調為4成、公積金新政、房貸6.15%直降至4.9%。改善性需求大量釋放，一二線城市的成交量和房價快速上漲，土地市場也“一路飆升”。
2016年上半年持續降準、降息、降稅、降首付，樓市成交高漲。量價齊升，在成交帶動下，地方政府債務危機逐漸得到緩解，去庫存任務基本完成。為防止房價過快上漲，9月，北京推出“京八條”，拉開年內最強調控的序幕。10月，國務院嚴打首付貸。同年12月，中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。
2017年房地產市場到達新的歷史高點，但隨著圍繞“房住不炒”定位的信貸緊縮、“四限”擴圍等調控政策全面升級，政府工作報告中提出因城施策、分類調控，“加快建立和完善房地產長效機制”，這距離“長效機制”第一次提出已經過去12年。3月25日，廈門市對商品住宅出臺了“限售”政策，標志著“供給端”樓市調控的展開。隨后全國多地樓市相繼推出限售政策，房地產市場逐步回歸理性。
2008-2017年的十年，在信貸整體寬松，去庫存、棚改貨幣化的政策支持下，樓市急速向上，這是房地產高速擴張的黃金十年，許多房企得到迅猛發展，高周轉、高杠桿、高負債的發展模式成為行業主流，龍頭房企在樓市調控波動中抓住機遇并購，實現了千億、萬億目標。
2018、房住不炒，租售并舉，調控頻發，二次房改
2018年1月15日，國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上說，要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法.
2018年3月28日，深圳“三價合一”政策正式落地。
2018年5月14日，住房城鄉建設部與財政部、人民銀行、公安部四部門近日聯合發布《關于開展治理違規提取住房公積金工作的通知》，要求優先支持提取住房公積金支付房租，重點支持提取住房公積金在繳存地或戶籍地購買首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公積金用于炒房投機。
2018年6月5日，深圳正式對外發布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》 計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。稱“二次房改”
2018年6月18日，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，我國不動產登記體系進入到全面運行階段。
2018年6月24日，西安發布樓市新政，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房。之后長沙、杭州也相繼出臺政策，暫停企事業單位購買住房。
2018年6月28日，香港出臺一手房空置稅，空置稅為評估年租金2倍。
三十年過去了，這是中國房地產起步、成長、騰飛的30年，作為中國經濟的支柱產業，房地產以其廣泛的關聯性，對鋼鐵、水泥等多個行業的帶動作用，促進了中國經濟的高速增長，帶來了國家資本和地方基建的跨越式前進，為國家經濟的騰飛做出了巨大貢獻。
然而，代價也是高昂的，大量投機炒作，導致的收入分配不公，對努力和創造性的人群形成了巨大的心理打擊，對底層人民構成了嚴重的生存壓力，對實體經濟造成了高昂的成本。由此引發的一系列問題，都傷害了經濟的可持續發展動力。
只有打破利益的藩籬，抑制不合理的投機行為，進一步推動制度改革，為有夢想、有活力，愿意努力和創造性的人群提供勞有所得，實現夢想的機會，才能激發經濟發展的內生動力，實現科技創新和持續發展